부동산 법규 및 청약 개념 (빅데이터로 예측하는 대한민국 부동산의 미래 -조영광-)(부동산계산기) - 3

cchucchu.tistory.com/28

부동산 법규 및 청약 개념 (빅데이터로 예측하는 대한민국 부동산의 미래 -조영광-)(국가정보법

- 추가하기

 

3편입니다.

이번 편에서는 규제지역에 관한 세부내용, 주택을 구매하게 되었을 때 세금을 매기는 과정, 청약을 하는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

마찬가지로 조영광 작가님의 저서를 참조하여 작성하였습니다.

 

1. 규제 세부내용

책의 내용을 기준으로 말씀드리겠습니다.

(여기서 제가 다룰 부분은 조정대상지역, 투기과열지구를 기준입니다.)

 

* 조정대상지역일 경우

금융 : 중도금 대출 보증요건 강화 (세대 1건), 시가 9억원이 초과할 경우 LTV 30% 만큼 적용

LTV : Loan To Value ratio / 은행과 같은 대출기관에서 돈을 빌릴 때 담보가 되는 자산의 가격에 대비하여 인정해주는 비율을 말합니다. 쉽게 설명하면 내가 구입하고자 하는 자산의 측정%만큼 금융기관에서 돈을 빌려준다.라는 의미이지요.
예를 들어서 내가 구입하고자 하는 아파트가 10억이고, LTV 비율이 50%이면,
5억원의 금액을 빌려준다는 말과 같습니다.

(+) 은행에서 담보물건의 시세를 평가하는거는 KB 부동산 시세를 기준으로 평가합니다.

전매제한 : (1지역) 소유권이전등기 / (2지역) 1년 6개월 / (3지역) 공공택지 1년, 민간택지 6개월 

(+) 오피스텔 전매제한(소유권이전등기시까지), 자금조달계획서 제출의무

 

LTV 비율

(1) 9억이하일 경우

주택담보대출 미보유 : 50% / 서민 실수요자 : 60%

(2) 9억초과일 경우

주택담보대출 미보유 : 30% / 서민 실수요자 : 40%

DTI

주택담보대출 미보유 : 50% / 서민 실수요자 : 60% 

 

 

 

* 투기과열지구일 경우

금융 : 주택담보대출 제한 강화 (세대당 1건), 시가15억초과 주택구입시 주택담보대출 금지,

시가9억 초과분 LTV 20%적용 + 9억초과하는 주택의 담보대출에는 DSR규제 적용 (은행권40%, 비은행권60%)

DSR : Debt Service Ratio / 연간 소득 대비 대출원리금 상환액이 차지하는 비율
이렇게 보면 무슨말 하는지 이해하기가 어렵습니다.
쉬운 뜻을 찾아보니, 1년 기준으로 내가 가지고 있는 모든 부채의 원금과 이자의 상환액에 대한 내 소득비율
내가 가지고 있는 모든 부채 / 연봉 입니다.

예를 들어
(주택 5억원, 기타 대출 (차값, 마이너스 통장 등등)의 연간 '원리금' 균등상환 금액) / 연간 소득
이럴 경우에 연봉이 높을수록 비율이 낮아지겠죠?, 또한 대출한 금액들이 적을 경우에도 분자가 작아지니 비율 값이 작아질꺼구요.

즉, 비율이 낮을수록 갚을 수 있는 능력이 높다는 얘기입니다.

 

DTI : Debt to Income / 채무자의 소득으로 얼마나 잘 상환할 수 있을지 판단하는 척도
(주택대출 연간 원리금상환액+기타대출 연간 이자상환액) / 연간 소득

예를 들어
(주택이 5억원, 기타 대출 (차 값이라던지, 마이너스 통장이라던지 등등) 연간 '이자' 상환금액) / 연간 소득
마찬가지로 연봉이 높을수록 분모 값인 연간 소득금액이 높아지니 비율이 낮아지겠죠?

DSR과 다른점은 DTI는 이자의 상환금액을 측정한다면, DSR은 대출의 원리금이기 때문에 DSR로 대출을 해준다는것은 더욱 대출하기 어렵다는 의미입니다. (부채의 연간 원리금을 상환을 보기 때문에 DTI보다는 비율이 높게 나오겠죠?)

 

LTV 비율

(1) 9억이하일 경우

주택담보대출 미보유 : 40% / 서민 실수요자 : 50%

(2) 9억초과일 경우

주택담보대출 미보유 : 20% / 서민 실수요자 : 30%

(3) 15억초과일 경우

주택담보대출 미보유 : 0% / 서민 실수요자 : 10%

DTI

주택담보대출 미보유 : 40% / 서민 실수요자 : 50% 

 

* 공통사항

- 세제

(1) 2주택이상 보유세대 주택신규구입시 주택담보대출 금지 (대출이 불가하므로 현찰로 구매해야합니다.)

(2) 담보대출 : 무주택세대 (6개월내 전입의무), 1주택세대가 추가로 주택을 구입할 경우 기존 주택을 6개월 이내에 처분해야하고, 새로 산 주택에 6개월내에 전입을 해야합니다.)

(3) 다주택자 양도세 중과·장특공 배제(2주택 +10%P, 3주택 +20%P)

(4) 1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화(2년 이상 보유+거주, 9억원 이하)

(5) 2주택 이상 보유자는 종부세 추가로 과세(+0.1~0.5%P 추가과세)

(6) 조정대상지역 일시적 2주택자의 기본주택 1년내 처분 + 1년내 전입

(7) 1주택 이상자 신규 취등록 임대주택 세재혜택 축소 (양도세 중과, 종부세 합산과세, 2년 거주요건충족시 1세대 1주택 비과세)

(8) 다주택자 양도소득세 중과시 주택수에 분양권 포함 (21년 1월 1일 양도분 부터 적용)

- 청약

(1) 1순위 청약요건 강화 : 세대주 +7~10년이내 당첨사실無 + 청약통장 가입 후 2년경과 + 납입횟수 24회 이상 + 2주택 소유세대 아닐 것 (민영기준) - 저는 민영기준만 설명드리겠습니다. 물론 공공주택을 청약으로 들어가는 것도 좋겠지만, 인생의 한 번 뿐인 기회를 공공주택에 쓰는 것 보다는 민영주택에 하는게 좋지 않을까 생각되네요..

(2) 가점제 적용 확대 :

조정대상지역 85m^2이하 75%, 85m^2초과 30% / 투기과열지구 85m^2이하 100%, 85m^2초과 0%

(투기과열지구에서는 85m^2이하는 아예 집을 살 수가 없습니다..)

(3)거주기간 2년이상 : 투기과열지구, 대규모 신도시(66만m^2 이상)

 

2. 세금기초(주택)

 

* 부동산세 계산식

과세표준 x 세율 = 세금

*세금 flow

취득세 (과표 : 실거래가) = 인지세 + 취득세 + 상속세

↓

재산세 = 매년 6월1일 현재 대상자산 명의자

↓

종부세 = 1주택차 (9억초과-공시가 기준),  다주택자 (6억초과-공시가 기준)

↓

양도세 = 취득가액, 필요경비, 장특공, 기본공제

 

예를 들어 9억 주택을 구매 하였을 경우

세율 : (9억x(2/3))-3 = 3%

과세표준 : 9억

=> 9억x3% = 2,700만원

 

참고사이트
xn--989a00af8jnslv3dba.com/

부동산계산기

 

3. 청약방법

 

청약신청은 해당 홈페이지에서 신청하므로 아래의 메뉴에서 청약연습을 진행해주시면 되겠습니다.

www.applyhome.co.kr/ap/apr/reqst/selectSubscrtReqstAptMainView.do

청약홈 | APT 청약신청

 

이용시간이 08:00~17:30이므로 이에 대해서는 제가 한 번 모의 연습을 해보고 다시 포스팅을 해보도록 하겠습니다

 

 

 

▶ 이렇게 마지막으로 대출내역 및 세금에 대해 알아보았습니다.

이번 글을 쓰면서 정말 이걸 모르고 주택구입에 뛰어들었다면 어땠을까라는 생각이 들었습니다.

조영광 작가님이 정말로 잘 적어주신부분이 있어 독후감 겸으로 해서 정리를 해보았습니다.

계속해서 읽다보니 어느정도 이해가 되는 것 같지만, 계속해서 관련 부분들을 알아보고 확인해야 될 것이라고 생각이되네요.

저도 마음편하게 있을 집을 구하는게 목표인데 까마득하지만 꾸준히 노력을 해봐야겠습니다. 😉

 

 

참고 사이트
https://md2biz.tistory.com/145 
https://m.blog.naver.com/PostView.nhn?blogId=mc2mh&logNo=221557803002&proxyReferer=https:%2F%2Fwww.google.com%2F